みなさま

こんにちは。

最近、不動産M&Aについて調べてまして、いずれ案件として取り組みができないかと思案中です。


メリットとして大きいのは、不動産を購入するよりも法人ごと購入した方が費用が抑えられることです。

不動産を購入する場合は、購入時に不動産価格の7~8%程度(地域による)の費用がかかりますが、MAの場合は4%程度ですみます。

売却時のコストも安くすみます。

譲渡費用は大差ありませんが、株式譲渡にかかる譲渡税は20.315%となり個人の(長期)不動産譲渡税と同じ税率です。
(保有期間5年以下での売却は、個人の短期譲渡と同じ税率になるため注意が必要)

資産管理法人の実効税率はおおよそ25%前後です(※法人によります)。

ただ法人の場合は、個人にその資金を移そうとすると税金がかかるため、個人としての手残りはさらに少なくなります。

ですので、個人の手残りを重視したい場合はMAの方が有効です。

このように不動産MAを利用した方がメリットが大きいことは明白なのですが、リスクがないわけではありません。

それは簿外債務の存在です。

簿外債務とは、貸借対照表に計上されていない債務のことです。

例えば、他人の連帯保証人になっていたり、訴訟リスクがあるようなケースです。

簿外債務はデューデリジェンスではチェックしきれないので、取引が終わってから発覚することが多いです。

特約で縛ってしまうという手段もありますが、悪意のある売主は取引完了後にバックれて音信不通になることが予想されますので、現状ではリスクを払拭しきれません。

明らかに不正とまでは言わないまでも、助成金申請で資金を膨らませたり、火災保険の還付をうけていたりとグレーなやり方をされている方も少なからずいます。

このような状況では金融機関が積極的に融資してくれないので、現状一般化するのは難しいと考えます。

付き合いが長く信頼のおける関係を気づいている売主であれば、リスクを抑えられるのかもしれませんが、全く面識のない売主の法人を仲介するというのは仲介業者としてもリスクが大きく、薦められませんね。

この課題をクリアできれば不動産M&Aの道はだいぶ広がると思うのですが、課題解決には時間がかかりそうです。