不動産投資のPioneerを目指して

株式会社アセットビルドの社員です。普段の仕事での体験談をblogに書いています。面白おかしく書きたいと思ってますが、自分にはそういうのは向いてないので細々と真面目に書いていきたいと思います。続けるうちに、文章も上手くなるはずなので、三日坊主を繰り返しながらコツコツ続けたいと思います。

2020年10月

みなさま

こんにちは。

今日は融資状況についてのお知らせです。


この10月(9月決算の金融機関が多いため)を境に、融資条件を緩和した金融機関と引き締めた金融機関がありました。

【引き締め】
 O銀行 
・一部の融資対象者(新規)に対して金利引き上げ。
・フルローンの条件が厳しくなった。
・融資手数料増額。これも一部の融資対象者に限ります。

【緩和】
 S銀行
・サラリーマン向け融資再開。金利3.6%。積算重視。都内だと利回り8.5%以上が基準。
 2棟目、3棟目向きだが、融資条件がまだまだ厳しい印象。

各金融機関もコロナ助成金制度の申請がひと段落し、次の融資対象として不動産向け融資が再開するのではないかと見込んでおりましたが、全体としてはまだまだといった印象です。

今春から四国のK銀行も区分マンション向け融資を始め、半年ほど経過しましたが不動産市況を活性化させるほどの効果はでていません。

他行が追随してくる様子もいまのところありませんね。

アパートローンを再開している金融機関の特徴として、
仲介会社の決算書(3期分)提出を求められるようになりました。

個人的な見解ですが、仲介会社の売上が良いとか悪いとか、そういったことはあまり気にしてないと思います。

重要なのは決算書の中身で、
・用途不明なコンサルフィー
・他業者からの紹介料などがないか、
・三為を行ってないか
(場合によっては売買契約書の提出を求めるのでは!?)、
というところを確認しているものと思います。

不正融資で相当な引当金を積むことになりましたから、金融機関も一応は対策を講じているわけです。

今のところ一部の金融機関でしか確認がとれてませんが、書類の原本確認はどこも必須になっていますし、いずれ仲介業者の決算書提出もスタンダードになるのではないでしょうか。

あるカタカナ系の不動産会社は、物件価格に手数料を上乗せ(仲介手数料&コンサルフィー)して、売買契約を締結しているそうです(宅建業法違反です)。

決算書をみれば一発アウトな業者であることは間違いないはずなのですが、この銀行にはそういった認識がなかったのでしょうね。

その時の金融機関はA銀行で、3,4年前のブームの時もそれほどアパートローンに積極的ではなかったので、そのあたりの業界事情を知らなかったのかもしれません。

今だにこんなことをする業者が存在することにも、無知な銀行が存在することにもビックリです、、、。

日本の不動産業界がクリアになるには時間がかかりそうです。








みなさま

こんにちは。

今日は地震保険の割引制度について書きます。


新耐震基準建物であれば、建築年割引10%が適用されます。

耐震等級1級の場合10%、2級なら30%、3級なら50%といった耐震等級割引が適用されます。

・耐震等級1級 建築基準を満たした建物。

・耐震等級2級 耐震等級1級の1.25倍の地震に耐えられる性能・強度。
 長期優良住宅では必須。

・耐震等級3級 耐震等級1級の1.5倍の地震に耐えられる性能・強度。


耐震等級2or3級を取得したい場合は、建築時に別途申請手続きを行う必要があります。

大概の建築業者はここまで気が回らないので、付いていないことがほとんどです。

これまで取引した案件で、唯一1社だけ耐震等級2級を取得しているケースがありました。

その物件は、劣化対策等級3級を取得していました。

耐震等級

しかしながら劣化対策等級3級の物件であれば、全て耐震等級2級が取得されていているかというとそうではないようです。

同じ劣化対策等級3級を取得していても、下(別)の物件は耐震等級1級でした。

劣化対策等級3級

これは建築会社のスタンスで変わるようです。

劣化対策等級2級以上の物件については、建築時に「設計住宅性能評価書」、完成時に「建築住宅性能評価書」という書類が各部屋分発行されます。

その書類に劣化対策等級や耐震等級の級数が書かれています。

慣れていない保険の代理店は、この書類の存在自体知らない可能性があります。

保険代理店に任せきりだと、このような割引適用を受けそびれてしまうかもしれませんので、覚えておいて損はないと思います。

耐震等級のグレードを上げるのに、どの程度コストがかかるのかはわかりませんが、地震保険が30~50%安くなるというのは大きいです。

コストについてはわかり次第、blogに書くつもりです。




みなさま

こんにちは。

今回も前回の続きです。

火災保険の割引適用についてご存じない方も多いと思い、blogに書いてみました。


代理店を通して申込む時は、担当者が手続きしてくれますが、最近ではネットの方が安いからとご自身で保険申請する方もいらっしゃいます。

こういった割引の適用法を知っておくと、無駄な支出を減らせるかと思います。

1.構造別保険料

構造別の区分けは3パターンあります。

・H構造 木造
・T構造 鉄骨造・準耐火
・M構造 RC造・耐火


書籍「火災保険と不動産投資」によると建物価格5000万円の保険料は、年間あたり

H:T:M=14万:7万:5万 2020.1現在

となっており、H構造の保険料負担が圧倒的に高いことがわかります。

また、準耐火構造の木造はT構造に、耐火構造の木造はM構造に該当します。


2.長期契約によるメリット

火災保険は最長10年、地震保険は最長5年契約が可能です。

結論から言うと、短期よりも長期契約のほうが安くなる可能性が高いです。

地震保険では契約年数によって割引率が異なります。

割引率については、下記の図をご参照ください。

長期係数2

長期係数について↓↓↓
長期係数

この長期係数の値は、2021年1月以降変更になります↓↓↓
長期係数2021
火災保険にも同じように長期契約による保険料の割引があります。

また長期契約の方がメリットがあると考える理由は、保険料の値上げが毎年のように行われているためです。

台風や大雨による被害件数が増え、それに伴い支払い保険金額もここ数年で大きく増加しました。

被害
支払保険金


これらを受け、住宅向け火災保険料は2020年1月より全国平均で6~8%上がる見通しです。

2019年10月にも値上げをしたばかりにもかかわらずです。

無題
しかし、損害保険会社によっては 築浅物件 に対する割引を適用する場合もあるため、築5年未満の築浅物件は保険料が値下げとなる場合もあります。
推移

築浅物件に関しては、今後も割引が進む可能性もゼロとはいえませんが、毎年更新するのも手間ですし、そこまで大きなメリットがないのであれば長期で組んだ方が良さそうです。

3.劣化対策等級

こちらは割引の適用方法というよりは、劣化対策等級のメリットについてですね。

劣化対策等級2級以上を取得する条件として、基礎高さ40cm以上または基礎高30cm以上+雨はね防止措置+維持保全強化を行う必要があります。

基礎高が高いということは浸水被害を受けにくいというメリットがあります。

また水災の保険対象として、「建物評価額30%以上の損害が発生した場合、または床上浸水もしくは地盤面より45cmを超える浸水を被った場合」という条件があります。

これまで劣化対策等級は耐用年数以上の融資が組めるということで重宝されてましたが、最近では30年の長期融資が組みづらくなっており、金融機関によっては25年あるいは優遇措置を受けられないケースもあります。


このようにblogにしておくと、忘れても見返すことができるので自分にとっても必要です。

特に火災保険のように自身の専門から外れる分野については、使っていないとすぐ忘れますから。


みなさま

こんにちは。

前回の続きです。



今回は、火災保険加入にあたりオススメ特約をご紹介したいと思います。

blogを書くにあたり、下記の書籍を参考にさせてもらいました。
火災保険

基本的には東京都内の木造、新築・築浅を対象としています。

まず災害と聞いてすぐ浮かぶのは「水災」だと思います。

これは基本保証ではなく特約に該当するため、外すこともできます。

1.水災
水災
※損保ジャパン HPより

どういった物件に必要かというと河川が近くにあるとか、ハザードマップエリア内にある場合は必須です。
ハザードマップエリア外(城西、城南エリア)だったとしても、局地的に水が溜まりやすいエリアが存在します。
もともと沼や川だったところを埋め立てた土地などです。
ハザードマップだけでなく、過去の浸水履歴など調べてから判断してください。
最寄りの区役所で調べることができます。

2.水漏れ/外部からの物体落下など。騒擾、盗難
項目についての説明は下記参照
https://faq.sompo-japan.jp/sumai/faq_detail.html?id=80223
・水漏れ
古い物件は加入しても良いと思いますが、新築・築浅なら加入しなくても良いかと思います。

・飛来、騒擾、盗難
立地によります。
周辺のゴミ置き場が散乱していたり、落書きがあったり、治安が悪いと思われるところでは加入しておいた方が良いと思います。
たまにニュースでも見かけますが、鍵穴にガムが埋め込まれていたり、ドアが蹴られてボコボコになっていたりと入居者間トラブルが原因で、建物が被害にあうこともあります。

3.汚破損/不測かつ突発的な事故
汚破損
これはイレギュラーなケースで実際に申請したことはないのですが、万が一の時のためにお勧めしています。
費用が1万円前後(10年間)ですので入っておいて損はないと思います。

4.施設賠償・建物賠償特約
施設賠償責任
これは必須です。
今まで申請したことはありませんが、入居者にケガを負わせてしまった際にかかる治療費、損害賠償請求費用など想定もできませんので、絶対加入すべきです。
仮に施工業者による過失が原因でも、実際に入居者から請求を受けるのは現オーナーです。

5.弁護士費用特約
弁護士費用特約

基本的にいらないです。
不良入居者がいるなど訴訟リスクが高い場合は加入してもよいかもしれません。

6.電気的機械的事故補償特約
電気的機械的
築3年の共同住宅でオートロックが急に動かなくなったケース(原因不明)があり、その時にこの特約が有効でした。
ただしこのようなケースは稀で新築物件の場合1,2年は設備補償がつくため、初期不良は保証で対応できます。
規模によりますがこの特約費用は1,2万程度ですので入っておいても損はないですが、滅多に使うこともないと思います。
屋上に太陽光パネルがある物件やエレベーターがある物件は加入したが良いです。

7.臨時費用特約
臨時費用

損害保険金にプラスして支払われる特約です。
例えば損害が復旧するまでの仮住まい費用などが該当します。
これは保険金支払いの対象とならず、全額オーナー負担です。
旧耐震物件において給排水トラブルは珍しくなく、下の階を水浸しにしてしまい、その間ホテル代金を請求される可能性は十分にあります。
古い物件は加入してもよいと思います。

8.家賃収入特約
家賃収入特約
自然災害などで物件が被害にあった場合に、復旧までの間の家賃収入を補填する特約です。
これも古い物件には有効かと思います。

9.家主費用特約
家主費用特約
これは当社のオーナーでも加入する方が多いです。
一番は室内において入居者死亡時にかかるリフォーム費用が多大になる可能性が高いためです。
夏場、室内で人が亡くなると1週間程度で死臭がわきます。
酷い場合は、壁が臭いを吸収してしまいクリーニングでは落ちません。
キッチンやユニットバス全て交換することになり、300万以上かかったケースがあります。
遺族に請求することもできますが、大半が相続放棄します。
最近は高齢者に限らず室内でなくなるケースがありますので、これはお勧めです。
火災保険の特約としてではなく、個別にこの商品を提供している保険会社もあります。

一般的な特約については以上です。

保険会社によってこれ以外にも様々な商品がありますが、本当に必要かどうかは物件によります。

加入の際には専門家にきちんと相談することをお勧めします。





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