不動産投資のPioneerを目指して

株式会社アセットビルドの社員です。普段の仕事での体験談をblogに書いています。面白おかしく書きたいと思ってますが、自分にはそういうのは向いてないので細々と真面目に書いていきたいと思います。続けるうちに、文章も上手くなるはずなので、三日坊主を繰り返しながらコツコツ続けたいと思います。

2019年06月

クラウドファンディングのセミナーに行ってきました。

ただクラウドファンディングの説明で文章がだいぶ長くなりますので、本題のセミナーネタは次回にします 笑


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不動産のクラウドファンディングといえば巷を賑わせたManeoですが、今回セミナーに参加した会社は少々異なる仕組みです。

金融庁より行政処分を下されたmaneo

知らない人向け
クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いはこちら

maneo
の場合は、不動産を担保にしてお金を貸す事業者向け融資です。

事業の内容はそれほど重視しておらず、担保価値があるかどうかに重点をおいています。

投資家は融資先がどのような業者なのかはわかりません。

なぜなら、日本では企業や事業へお金を貸す場合に貸金業への登録が必要となり、個人投資家が直接お金を貸すことはできないからです。

もし貸してしまった場合には貸金業法違反とみなされ、罰せられることとなります。

この問題を解決するため投資家と運営会社が匿名組合契約という契約を交わします。

ざっくり過ぎて怒られるかもしれないほどざっくりですが、
投資家に借り手が誰なのか教えません。そんな相手にお金を貸しますよ。」という契約です。

もちろん運営会社が独自の審査を行いますが、売上重視になっていく過程でだんだん審査も緩くなったんだと思います。

こういった匿名性を悪用したビジネスが横行したので、金融庁からも匿名化を不要とする動きがでてきています。

融資型クラウドファンディングの匿名化を不要とする要件公表への対応について

しかし匿名性もリスクの一つではありますが、今回のトラブルになった(返済が滞った)原因はこれだけではありません。

担保とする不動産に価値がなかったことが大きな問題です。

評価が高い物件を担保にすることで担保価値を保証していたのですが、実際売りに出してみると評価額を大きく下回る値付けになってしまったのです。

田舎の物件だとけっこうあります。

面積が広い土地で相続税・固定資産税評価額が高い物件は積算評価が出やすい反面、投資価値(需要)がないエリアだと実際の取引金額は積算評価だけではなく
相続税・固定資産税評価額すら下回ってしまうということが相応にあるのです。

実際に山の中にある診療所を担保にとっていた事例もあり、このようなケースでは運営会社側に悪意があったことは間違いありません。

ブームに乗り、利回りだけを追求し投資を進めていった結果、大きな損失を被った投資家(被害者)が数多くでてきてしまいました。

これがこれまでのクラウドファンディングです。

このような問題を乗り越え、新しいクラウドファンディングの仕組みができあがっています。

そのうちの一つを次回ご紹介します。

前振りが長かった、、、、笑



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6月の4日~6日にかけてIREM&CCIMの総会が横浜で開催されました。

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250名以上が参加する大きな会です。

シカゴに本部がある協会ですので、海外からの来賓も大勢参加されます。

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↑↑↑これは横浜中華街ですね。

日本も全国からCPM/CCIM取得者が集まります。

年齢はそれぞれ全く異なりますが、同窓会みたいな雰囲気です。

空いた時間に仲間とおしゃべりしても、たいてい不動産の話です 笑

また新しい仲間を祝福する場所でもあります。

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今年は、CPM84名、CCIM25名が表彰されました。

そして、この会を代表するIREM JAPAN会長右手さんと弊社の社長でもありCCIM会長猪俣が、今期をもって勇退となりました。

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右手さんも、猪俣さんもお疲れ様です。

猪俣社長はもちろん、右手さんにも前職の時からお世話になっているので、本当にお疲れ様の気持ちでいっぱいです。

真面目な会ではありますが、アメリカ式ですので、最後はパーティーで締めますw

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2003年度のIREM JAPAN会長でオーナーズエージェント&アートアベニューの藤澤社長がボーカルです。

社員もバックに携え、みんなノリノリw

結束力が強いなというのが感じられますね。


普段の仕事だけでは見えてこない世界が、こういった会合に参加することで見えてきます。

協会が世界規模なだけあって、描けるスケールも大きいです。

今の自分に何が足りないのか、本当の目指すべき道がなにかを考えさせてくれる大切な場所です。

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7月21日(日) 14:00-(13:00-開場)より、アセットビルドセミナーを開催します。

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今回は、3部セミナーになっています。

↓↓↓セミナー申込みはこちら↓↓↓
https://asset-b.com/seminar/


告知後3日間で申込件数47 / 50です!!

60名まで参加者人数を増やす予定ですが、早期に満席になる可能性があるためお早目の申し込みお待ちしてます!

第一部:非公開データでみる 管理会社 の実力比較

第二部:賃料 査定 業務 一筋 10 年 の 担当者が こっそり 教える “外さない 賃料査定”」

第三部:CPM(認定不動産経営管理士)“MKL405 マーケティングとリーシング ”コース 公式インストラクターが教える空室対策のポイントと費用対効果の投資判断


自分は、アセットビルドでは初の講師役で登壇します。

第一部を担当するトップバッターです。

基本的には、"管理"を中心としたセミナーです。

管理会社選定には、管理料や空室率だけでなく、解約率や稼働率、賃料の維持や客付け能力などのデータが重要です。

しかし、実際はこのようなデータを集計・提示している管理会社はほとんどなく、「管理料が安いから」、「物件に近いから」といった理由で適当に決まってしまいがちです。

取引のある管理会社のご協力をいただきつつ、客観的に管理会社を選定する手法をお伝えします。


実際にお客様から「管理と売買が同じだと安心」という意見が多いのも事実です。

弊社にも「管理はやらないの?」というお声を多数いただきます。

もちろんメリットもあるのですが、管理会社によって強味弱みがあり、どの物件でも同じ管理会社がいいということにはならないのです。

我々コンサルタントの立場からみた管理会社像というのを普段とは少し違った視点でご紹介できると思います。

ご参加お待ちしております!!

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今回は軽トラブル解決+資産価値の向上を意図した提案事例です。

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1.階段下(共用部)の空きスペースに入居者が荷物を置いてしまう。
粗大ごみ&荷物

2.掲示物が半端なため、建物全体が安っぽくみえてしまう。
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まず、共用部に荷物を置いてしまう入居者対策には、これ。

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この物件は入居者の平均年齢も比較的若いため、冷たい感じがしないように厳格なものにはせず、ユーモアや遊びが感じられるものにしました。

続いてこちらには掲示物専用の掲示板を設置しました。

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掲示板 サンプル

実はこれ、室内専用の掲示板です。

管理会社の担当からは、磁石だと磁力が弱まり掲示物がはがれる可能性があるため、お勧めできないと言われたのですが、掲示板が建物内(雨や風の影響を受けにくい)ということもあり今回はデザイン性を重視しました。

品物選びは、基本的にインターネットで行います。

今回の品物はどちらも「楽天」で選びました。

費用は管理会社によっても異なりますが、今回の作業内容であれば品物代+設置費用1万円程度見込んでおけば足りると思います。

もちろん作業内容にも異なりますので、事前に見積りを依頼することをお勧めします。

最近は親切に取り付け方法まで書いてますので、DIYでもいいかもしれませんね。

続いてデザイン選定ですが、入居者や建物のバランスによってどういった品物を選択すべきかが変わります。

せっかくいい設備を取り入れても、全体のバランスや色合わせが悪いとマイナス効果になりかねません。

自分はよく社内の女性陣にアドバイスをもらうことをよくやってました。

自分だけで判断しようとすると、費用対効果に拘ってしまうためか保守的になりすぎてしまうのです。

答えは一つではありませんので、時間が許す限りいろんな方のアドバイスを聞くのがいいですね!

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話題になってるこの本読んでみました。
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これまでどのようにして不正融資が行われてきたのか、その手口がたくさん書かれています。

預貯金や年収、勤務先の買い残などなど、、、。

正直、同業者の僕でも知らない手口が数多く書かれていました。

けっこう手の込んだことやっていたんだなというのが率直な印象です。

大幅に給与を上げると所得税や社会保険料も上がるため、整合性がとれるように税率も自身で計算して源泉徴収に反映させていたそうです。

連日徹夜してまで給与所得を改ざんしてたという記述もありました。

そこまで努力できる力があるなもっとほかにいい方法あったんじゃないのかなぁ。 


ある金融機関では、不正融資を行った不動産業者のブラックリストを作成しているそうです。

さらには、審査の際に仲介業者のHPを検索し、「オーバーローン」「自己資金不要」「借金でお困りの方ご相談ください」こういった不正融資を連想させるワードがあると、それだけで融資不可にする可能性もあるそうです。

結局、悪いことしたら自分に返ってくるということですよね。

上手くいかないと自分の都合の良い方向に流れてしまいがちですが、そこで耐えて自分の信じる道を貫くことが大切です。

そんなふうに自分に言い聞かせてみました 笑

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