不動産投資のPioneerを目指して

株式会社アセットビルドの社員です。普段の仕事での体験談をblogに書いています。面白おかしく書きたいと思ってますが、自分にはそういうのは向いてないので細々と真面目に書いていきたいと思います。続けるうちに、文章も上手くなるはずなので、三日坊主を繰り返しながらコツコツ続けたいと思います。

2018年05月

みなさま
こんにちは。

寝違えた首は治ったんですが、次は腰を痛めました、、、。

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横浜の区分マンションって「事務所」登記が多いのをご存知ですか。

東京のマンションでは聞いたことないのですが、地域的問題なのか横浜、川崎に集中しているように思います。

何が問題かというと、事務所登記だと融資してくれる金融機関が限られてしまうのです。

韓国系の金融機関さんとかそうですね。

解決策として事務所登記から「居宅」登記に変更することができます。

登記内容変更のために室内写真を法務局に提出する必要があり、オーナーチェンジの場合は入居者さんの協力が必要です。

できれば、賃貸借契約を結ぶタイミングで入居者さんに事情を説明し、家具搬入後すぐに写真を撮ってもらうのがベスト。

入居して数年たった後にいきなりそんな連絡をもらっても喜んで協力してくれる入居者はいません。

入居者には、メリットないことなので。

まあ、その程度で売買金額が数十万でも上る可能性があるのだとしたら、早めにやっておいて損はないと思います。

逆に売却直前で動いて、入居者さんに断られてしまったらどうしようもありませんから。

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皆さま
こんにちは。

首を寝違えて1週間くらい痛みが引きません。

わりと視野は広い方なんですが、真横に首を曲げるのが辛いので可愛い女の子(憶測)が通り過ぎても振り返らないという半強制的な禁欲生活を送っています。

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ここ最近どこへいっても、ス〇ガ銀行の話題でいっぱいです。

ただでさえ、昨年9月から融資引締めが続いているのにもかかわらず、追い打ちをかけるようにカボチャの馬車の問題が起こり、融資姿勢は厳しくなる一方です。

中間省略や買取再販一本で売り上げを作ってきた会社にとってはスルガ銀行の貸し渋りは大打撃であり、仕組みそれ自体を変えざるを得ない状況にきています。

最近仕入れた情報としては、

1.中間省略・買取再販業者の買取目線が大変厳しくなった。
  →業者の目線が厳しくなりすぎて、その値段だったらうちで買いますみたいな金額設定です。
2.中間省略・買取再販業者からただの仲介業者へ路線変更。
3.仕入れ業者は土地を仕入れても融資期間内に捌けず、融資延長。
4.銀行側も期間を延ばすことに難色。貸しはがしも時間の問題かと。
  →最後の砦であるS信金に断られるようだと、あとはノンバンクしか選択肢がありません。
5.仕入れ業者が、土地を捌けないのでコインランドリーなど他の事業にまで手を出す。
  →この時期の新規事業立ち上げは、もう本業で稼げませんと言ってるようなもの。
6.買取業者の在庫破棄もそろそろ起こりそうな予感。
  →プレ〇〇〇さんとか業者会でバンバン指値入れてくださいとか言ってる始末。
7.売れ残ってる物件もそれなりに地方だったり扱いづらいそうな物件も多く、都内でいい物件はさすがに売れ残ってません。
8.土地の仕入れ値は、なかなか下がらない。
  →土地の所有者はエンドの方が多いので、高値でないなら売らないという考えの方も多いです。

この1年大きな変化ではありませんが、ジワジワと融資引締めの影響がでてきていて、業界全体が縮小しているのを感じます。

噂では再び融資が緩和されるという話も聞きますが、信憑性はありません。

しかし銀行側もマイナス金利の状況で融資もできないとなると稼ぎどころがなくなるわけで、結局金利を上げるか融資緩和を認めざるを得ないのかなとは素人ながらに考えています。

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皆さま
こんにちは。

4月は後半にかけて区分、一棟ものと含めて5件の売買契約がありまして、おかげさまで順調にきてはおりますが、さすがに体力的にも精神的にもしんどい月でした!

自分の分身がほしいと思う今日このごろであります。

5月12日(土)には、アセットビルド主催の静岡セミナーも開催します。

↓↓↓ ↓↓↓ ↓↓↓ ↓↓↓ ↓↓↓
http://asset-b.com/seminar/

この準備もありますので、GWが過ぎたらまた暫くドタバタの忙しい日々が続きそうです。

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さて、大和市の一棟マンションを弊社でご売却いただいたお客様から、さらにもう1件横浜市のアパートの売却を検討しているとのご相談を承りました。

売却時にかかる不動産譲渡税を税理士先生に調べてもらったのですが、大和市の方が約400万円で横浜市の方が約47万円でした。

この不動産譲渡税に大きな違いが現れた要因は、減価償却費額の差によるものです。

所有期間中に大和の方が3000万ほど、横浜の方が800万円ほど減価償却してましたので、大和の方がだいぶ簿価が下がっていたわけです。

ほとんどの方が所有期間中の税率(一般的に所得税住民税含め30%前後の方が多いと思います・個人の場合)が売却時の税率(長期・個人で20.315%)を上回るため、所有期間中はできるだけ沢山減価償却をとろうと考える方が多いと思います。

投資効率(MIRR・修正内部収益率)を判断してもその方が望ましいのは明らかです。

しかし、個人的には「結構この負担重たいな」と感じました。

不動産譲渡税額を知るのは、売却直前あるいは人によっては売却後の納税通知が来てから知る人もいるかもしれません。

直前に何百万円払って下さいと言われたら、自分だったら「え?」ってなります。

最初からその前提で減価償却してるのですから不動産譲渡税がかかるのは当たり前の話ではありますが、出口を迎えるまで気づかない人は多いのではないでしょうか。

売却額が残債を上回っていても、売却手数料と不動産譲渡税を払ったら手残りがない!なんてことも可能性として十分ありえます。

当たり前のことなんで前もってお金を準備しておけばいいだけの問題ですが、けっこう盲点なんじゃないかと思って今回書いてみました。

これまで売却を経験した人の中にも、不動産譲渡税がかかると理解はしていても想像以上に払う税額が多かったと感じた方いらっしゃるのではないでしょうか。

お子さんの大学入学など突発的に出費が重なることは常日頃あり得ることですので、緊急時の出費にも耐えられるように所有物件の中間分析は数年おきにされることをお勧めします。

それにしても税金って怖いなぁ。

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