不動産投資のPioneerを目指して

株式会社アセットビルドの社員です。普段の仕事での体験談をblogに書いています。面白おかしく書きたいと思ってますが、自分にはそういうのは向いてないので細々と真面目に書いていきたいと思います。続けるうちに、文章も上手くなるはずなので、三日坊主を繰り返しながらコツコツ続けたいと思います。

2016年07月

皆様
こんばんは

夏も本格化し、高校野球の母校の試合結果が気になるシーズンになってきました。
私は野球部ではないのですが、友人が甲子園出場経験のある高校に通っていたこと
もあり、すっかり影響を受けてしまった一人です。
さすがに見に行ったりはできないので、結果だけはいつも確認しているのですが、今年も
一回戦負けでした (泣) しかも、2-19のコールド負け。2回戦に勝ち上がった相手も
次の相手にコールド負けしてました。
後輩、もっと頑張れ!と応援したくなります、、、。 

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さて、長い前置きはこれほどにして、ちょっとこの地域どうなの?というエリアの物件のお
話です。
地方へ行くほど、空室リスクに不安があるのは当然ですが、だからといって23区ならどこ
でもいいのかというとそうとは限りません。
特に、城東エリアや城北エリアには不動産屋もよく知らない地域や駅名が結構残ってます。
そんなエリアから今日は一つ「浮間舟渡駅」をご紹介したいと思います。

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北区と板橋区の間、隅田川と荒川の間に位置しています。最寄り駅は「浮間舟渡」駅。
埼京線を使い、赤羽駅より2駅です。荒川を越えると埼玉県に入るので、ギリギリ東京都
です。荒川の河川敷に登って、みた風景がこちら↓
IMG_0154
金八先生にでてくる風景ですね!実際は葛飾区なのでもう少し河口側ですけど。

もともとは工業地域だったらしいのですが、最近はタワーマンションなど中高層マンション
の建設も増加しています。
知名度は低いですが池袋駅まで電車で約15分、大手町まで35分と利便性の良さと(都内
のなかでは)地価が安いのが魅力的です。

駅前には小さいながらコンビニやスーパーもありますので、単身者には問題無いでしょう。
管理会社の方に聞いたお話だと、初めてこのエリアで客付けしたそうなのですが、新築の単身
者アパート(戸当り20㎡前後で9世帯)が1ヶ月ほどで満室になり、順調とのことでした。
入居者属性は20代の社会人男性で、中央区や千代田区など東京の中心地に通っている方が
多いそうです。
正直このシーズン(賃貸としては閑散期にあたります)で新築とはいえどそんなに早く満室にな
るとは思いませんでした。なので、意外と客付けは悪くなさそうです。

ここでメリットばかりではなく、リスクについて検討しなくてはなりません。
一つは荒川と墨田川に挟まれていることから水害リスクが問題です。

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これは北区のハザードマップから抜粋したもので、荒川が氾濫した場合、浮間舟渡駅周辺は
5m以上水に使ってしまう可能性があるということです。
しかし、これは200年に一度の荒川の反乱を想定したもので、あまり現実的でないような気もし
ます。過去の水害履歴をみてもここ20年~30年ほどは大きな被害はなさそうです。探してみると
明治時代とかそういったものばかり。
参考まで→http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/jisekizu.html

ただ、こういった不安要素は実害がなくても、人に与える心理的要素は大きいです。つまり売却
時に想定していたよりも売却価格を下回ってしまう可能性があるということです。長期保有前提
で購入するなら有りだと思いますし、一応都内なので地価の上昇の影響は受けます。キャッシュ
フローも出るし、景気の上昇とともにうまく切り抜けられればいいや、くらいに考えている方ならこ
ういう物件も面白いと思います。 

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皆さま
こんばんは

1か月ぶりの更新となってしまいました。大変申し訳ございません。もう少し更新頻度をあげて
いきたいです。

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実は先日不動産の仕入れ業者さんと打ち合わせをする機会があったのですが、それがフランス
人の不動産業者さんだったんです。

個人投資家向けの不動産を扱う業者さんでフランス人の方ってとても珍しく、特に仕入れをして
いる外国人ってすっごい珍しいんです。
最近は中国人や台湾のお客さんもいるので、接客担当が外国人というケースはあるのですが。

いろいろ話を聞いていると、日本の不動産を外国人の投資家に売る商売らしいのですが、長期
で日本に滞在している外国人向けのようです。日本で働いて、日本円で給料もらっているので、
為替リスクは関係ない方たちです。

アジアやヨーロッパ、アメリカとお国柄は広く、特に証券や金融関係など投資に精通している職
業の方が多いのが特徴です。

外資系の投資会社となると給料も何千万円の世界で、自己資金も何千万~億、母国にも不動
産を複数所有している方も多いです。

それだけ資産も収入も安定しているなら、融資もすんなり通るのでは?と思うのですが、それは
日本企業(金融機関)の体質でしょうか。日本人なら即答で融資可と判断できる投資家でも外国
人となると話は別で、参入障壁はとても高いです。

融資条件としてまず本人が外国籍の場合、結婚していることが前提で相手が日本国籍でないと
ないといけません。それだけで結構ハードル高いです!

会社の規模や年収、自己資金などの基準も厳しく、金利も3%前後になることが多いのだとか。
まぁ、それでも諸外国に比べれば日本のキャップレートはとても高い上にリスクが低いので、安
全性という意味では投資対象として最適ですよね。最近ではテロも増えてますので、先進国とい
えど安全な国ばかりではありません。

ただ、現実的に投資としてどうなのかということ(ざっくり)検証してみると、
例えば、金利3%で期間30年の場合、K%は5.05%となります。レバレッジを効かせるには、
FCR5.05%以上必要となりますので、そうなると新築木造で表面利回りで7%くらいないと厳し
く、RC(鉄筋コンクリート)ならエレベーターがない物件でも8%前後はほしいところです。

今の市場を考慮すると、築浅・新築だと都内ではまず物件は出回ってませんので、築古の中古
もしくは、地方にいかないと厳しいかなというところです。

利回りだけ見ると地方物件や築古がいいのかなと思うのですが、空室リスクや入居者リスク、
災害リスク原状回復費・運営費などのコスト、売却価格の下落リスクなど総合的に判断しなくて
はならないため、求められる判断能力はとても高くなります。

上記の不動産会社さんもやはり地方(利回り)に視点が向いているようで、そのあたり(リスクに
ついて)気を付けていかなくてはいけませんね、なんて話をしていました。

外国人投資家にとってはまだまだ参入障壁が厳しい日本ですが、この融資の壁が下がると日
本人よりも投資意欲が高い外国人投資家ばかりですから、物件価格は確実に上がると思いま
す。

投資の世界おいてもグローバル化が進んでいるということが見受けられ、賃借人もオーナーも
外国人なんていう物件もこれから増えてきそうですね!
 
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